Generalunternehmer oder Einzelvergabe: Der ehrliche Vergleich
Die Grundsatzfrage jedes größeren Bauprojekts: Vergeben Sie alles an einen Generalunternehmer (GU) — oder beauftragen Sie jedes Gewerk selbst? Beide Modelle funktionieren; sie verteilen nur Aufwand, Risiko und Kontrolle völlig unterschiedlich.
Der Generalunternehmer übernimmt die Gesamtleistung: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Fertigstellungstermin, eine Gewährleistung für das Ganze. Die Koordination der Gewerke — der eigentliche Kraftakt jedes Baus — liegt bei ihm; Schnittstellenprobleme ("der Estrich war noch nicht trocken, als der Bodenleger kam") sind sein Problem, nicht Ihres. Der Preis dafür ist der GU-Zuschlag für Koordination und Risiko sowie weniger Einblick: Welche Nachunternehmer tatsächlich bauen, entscheidet der GU.
Die Einzelvergabe dreht das Bild: Sie (oder Ihr Architekt) beauftragen Rohbauer, Zimmerer, Elektriker, Sanitär und alle weiteren Gewerke direkt. Das bringt volle Kosten- und Qualitätskontrolle pro Gewerk, direkte Auswahl der Betriebe und potenziell den besseren Gesamtpreis — bezahlt mit erheblichem Koordinationsaufwand, Terminrisiko an jeder Schnittstelle und der unbequemen Wahrheit, dass bei Mängeln an Übergängen zwischen Gewerken die Verantwortlichkeit strittig sein kann.
Die ehrliche Eignungsfrage lautet daher nicht "was ist billiger", sondern: Wer koordiniert? Einzelvergabe ohne baubegleitenden Architekten oder sehr erfahrenen Bauherrn ist ein Vollzeitjob mit Lehrgeld-Garantie. Mit gutem Architekten in der Bauleitung ist sie dagegen ein bewährtes Modell — die Architektenhonorare verdienen sich über Ausschreibung, Vergabe und Qualitätskontrolle oft teilweise zurück.
Zwischen den Polen gibt es Mischformen: Vergabe in Paketen (Rohbau komplett, Ausbau einzeln), GU nur für den wetterdichten Rohbau, oder Generalübernehmer-Modelle, bei denen auch Planung eingekauft wird. Für Sanierungen im Bestand ist die Paketvergabe oft der Sweet Spot — kritische Abhängigkeiten bündeln, überschaubare Gewerke selbst vergeben.
Worauf Sie beim GU-Vertrag besonders achten sollten: eine präzise, vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung (jede Lücke wird später zum kostenpflichtigen Nachtrag), geregelte Nachunternehmer-Standards und ein Zahlungsplan nach Baufortschritt. Bei der Einzelvergabe wiederum steht und fällt alles mit einem realistischen Terminplan, der Puffer zwischen den Gewerken lässt.
Ob GU oder Einzelvergabe: Am Anfang steht die Auswahl guter Betriebe. In unserem Verzeichnis finden Sie Bauunternehmen und Generalunternehmer mit echten Kundenbewertungen — eine solide Basis für beide Vergabewege.
Häufige Fragen
Er schuldet die Gesamtleistung: ein Vertrag, ein Termin, eine Gewährleistung. Die Koordination aller Gewerke und deren Schnittstellenrisiken liegen bei ihm — dafür kalkuliert er einen Zuschlag für Koordination und Risiko ein.
Potenziell ja, weil der GU-Zuschlag entfällt — aber nur, wenn jemand die Koordination beherrscht. Ohne baubegleitenden Architekten oder viel Eigenerfahrung fressen Terminprobleme und Schnittstellenfehler den Vorteil schnell auf.
Beim GU: der GU für das Gesamtwerk. Bei Einzelvergabe kann die Verantwortlichkeit an Gewerke-Übergängen strittig sein — ein Grund, Schnittstellen in den Leistungsbeschreibungen exakt zu definieren und die Bauleitung ernst zu nehmen.
Ja: Paketvergabe (z. B. Rohbau komplett, Ausbau einzeln), GU nur bis "wetterdicht" oder Generalübernehmer inklusive Planung. Für Bestandssanierungen ist die Paketvergabe oft der praktikable Mittelweg.